Chỉ nên đặt cọc khi bạn đã kiểm tra xong những điều quan trọng và thật sự định mua, vì theo nguyên tắc chung, bên đặt cọc từ chối giao kết thường mất khoản cọc. Hợp đồng đặt cọc phải ghi rõ đối tượng, số tiền, thời hạn, điều kiện hoàn cọc; và bạn cần giữ lại biên nhận, chứng từ chuyển khoản cùng mọi trao đổi bằng văn bản.
Chào bạn, mình là Nhà Tư Vấn. Đặt cọc là bước mà nhiều người làm rất nhanh, đôi khi chỉ bằng một cái bắt tay và vài dòng viết tay, vì nghĩ đó chỉ là giữ chỗ. Nhưng đặt cọc có hệ quả pháp lý thật. Tập này mình nói về khi nào nên, và làm sao để khoản cọc không thành khoản mất.
Đặt cọc để làm gì?
Đặt cọc là để bảo đảm hai bên sẽ giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Bạn đưa một khoản tiền, bên kia cam kết giữ món hàng cho bạn trong thời gian thoả thuận.
Theo nguyên tắc chung của pháp luật dân sự, nếu bên đặt cọc từ chối giao kết hợp đồng, khoản cọc thuộc về bên nhận cọc. Nếu bên nhận cọc từ chối, họ phải trả lại cọc và một khoản tương đương, trừ khi hai bên có thoả thuận khác.
Nói cách khác, đặt cọc không phải là giữ chỗ miễn phí. Nó là một cam kết.
Hiểu điều này, bạn sẽ thấy vì sao không nên đặt cọc khi còn phân vân.
Khi nào nên đặt cọc?
Khi bạn đã kiểm tra xong những điều cốt lõi: với đất là sổ, chủ sở hữu, mục đích sử dụng, quy hoạch; với dịch vụ là hợp đồng mẫu, điều khoản, uy tín bên bán.
Khi bạn đã bàn xong với gia đình và có sự đồng ý của những người liên quan.
Khi bạn đã chuẩn bị được phần tiền còn lại, hoặc chắc chắn có nguồn trong thời hạn thoả thuận.
Nếu một trong những điều trên chưa xong, hãy xin thêm thời gian. Nếu bên bán không cho, hãy cân nhắc bỏ qua.
Hợp đồng đặt cọc phải có gì?
Thông tin đầy đủ của hai bên, người nhận cọc có đúng là chủ sở hữu hoặc người có quyền không.
Mô tả rõ đối tượng: với đất là số thửa, diện tích, địa chỉ, số giấy chứng nhận; với hàng hoá hay dịch vụ là mô tả cụ thể.
Số tiền cọc, giá mua tổng, thời hạn ký hợp đồng chính thức, cách thanh toán phần còn lại.
Điều kiện hoàn cọc: nếu phát hiện vấn đề pháp lý, nếu bên bán không đủ giấy tờ đúng hạn, nếu có tình huống khách quan. Điều khoản này bảo vệ bạn khi lỗi không nằm ở mình.
Giấy tờ phải giữ
Bản hợp đồng đặt cọc có chữ ký hai bên. Với giá trị lớn, có thể công chứng hoặc chứng thực để tăng giá trị chứng cứ.
Chứng từ chuyển tiền. Chuyển khoản vào tài khoản đứng tên người nhận cọc, ghi rõ nội dung. Tránh đưa tiền mặt không có biên nhận.
Bản sao giấy tờ của đối tượng mua bán mà bạn đã xem khi đặt cọc.
Tin nhắn, email trao đổi, đặc biệt là những lời hứa của bên bán. Chúng có thể là bằng chứng nếu có tranh chấp.
Đặt cọc cho dịch vụ, không chỉ cho đất
Đặt cọc không chỉ có trong mua đất. Bạn đặt cọc cho xưởng nội thất để họ mua vật liệu, cho đơn vị tư vấn định cư để mở hồ sơ, cho nơi nấu cỗ để giữ ngày, cho sàn tên miền để giữ một tên đang thương lượng. Mỗi loại có thông lệ riêng.
Với dịch vụ, câu hỏi quan trọng là khoản cọc được dùng vào việc gì và khi nào thì không còn hoàn lại được. Xưởng đã cắt gỗ theo kích thước nhà bạn thì khó hoàn cọc, điều đó hợp lý. Nhưng đơn vị chưa làm gì mà đã giữ trọn cọc thì cần được ghi rõ từ đầu.
Hỏi thẳng: nếu bên mình huỷ trước ngày nào thì được hoàn bao nhiêu, sau ngày nào thì mất. Có mốc rõ ràng, hai bên đỡ tranh cãi.
Và luôn hỏi hoá đơn hoặc biên nhận có ghi đây là tiền cọc, không phải tiền thanh toán, vì hai loại này có hệ quả khác nhau khi có chuyện.
Dấu hiệu nên dừng trước khi chuyển tiền
Người nhận cọc không phải người đứng tên, và không có giấy uỷ quyền hợp lệ.
Bên bán giục cọc ngay trong buổi xem đầu tiên, nói có người khác đang chờ.
Bên bán từ chối ghi điều kiện hoàn cọc khi có vấn đề pháp lý, hoặc chỉ chịu viết giấy tay sơ sài.
Số tiền cọc quá lớn so với giá trị giao dịch. Cọc càng lớn, bạn càng mất nhiều nếu có chuyện, và càng khó rút.
Chốt thế nào?
Đặt cọc sau cùng, không phải trước tiên. Kiểm tra, bàn bạc, chuẩn bị tài chính, rồi mới cọc.
Giữ cọc ở mức vừa phải, đủ để thể hiện thiện chí, không quá lớn.
Nhờ luật sư đọc hợp đồng đặt cọc nếu giá trị lớn. Nhiều tranh chấp bắt đầu từ vài dòng viết tay tưởng đơn giản.
Một khoản cọc đúng lúc là bước đầu của một giao dịch suôn sẻ. Một khoản cọc vội vàng có thể là bước đầu của một vụ kiện.
Câu hỏi thường gặp
Đặt cọc rồi không mua nữa có lấy lại tiền được không?
Theo nguyên tắc chung, nếu bên đặt cọc từ chối giao kết thì mất cọc, trừ khi hợp đồng có thoả thuận khác. Đọc kỹ điều khoản và hỏi luật sư nếu cần.
Bên bán không bán nữa sau khi nhận cọc thì sao?
Theo nguyên tắc chung, bên nhận cọc từ chối giao kết phải trả lại cọc và một khoản tương đương, trừ khi có thoả thuận khác. Giữ lại mọi bằng chứng.
Hợp đồng đặt cọc viết tay có giá trị không?
Có thể có giá trị nếu đủ nội dung và chữ ký hai bên. Nhưng với giá trị lớn, nên soạn kỹ, có người làm chứng hoặc công chứng để giảm rủi ro tranh chấp.
Nên đặt cọc bao nhiêu là hợp lý?
Không có mức cố định. Nên ở mức vừa đủ thể hiện thiện chí, không quá lớn so với tổng giá trị, để giảm thiệt hại nếu có vấn đề ngoài ý muốn.
Có nên chuyển cọc cho người môi giới?
Nên chuyển trực tiếp vào tài khoản của người có quyền bán, hoặc qua cơ chế giữ tiền rõ ràng. Chuyển cho môi giới mà không có uỷ quyền hợp lệ là rủi ro.
