Góp chung với bạn bè mua đất làm farmstay có thể được, nếu các bên viết rõ ngay từ đầu: ai đứng tên, ai góp bao nhiêu tiền và bao nhiêu công, ai vận hành hằng ngày, chia lợi và chịu lỗ thế nào, và chuyện gì xảy ra khi một người muốn rút. Tình bạn không thay được hợp đồng. Nhiều nhóm tan không phải vì đất xấu, mà vì chưa bao giờ nói rõ những điều này.
Chào bạn, đây là Nhà Tư Vấn. Một buổi tối bên bếp lửa ở một vùng đồi, vài người bạn nói với nhau: hay mình góp tiền mua một mảnh ở đây, dựng vài căn nhà gỗ đón khách. Ý tưởng đẹp, và nhiều khi làm được. Tập này mình kể những câu cần nói trước khi cảm hứng biến thành cọc tiền.
Ai đứng tên đất?
Đây là câu hỏi đầu tiên và quan trọng nhất. Đất thường chỉ đứng tên một số người nhất định trên sổ. Người không có tên trên sổ gần như không có cách bảo vệ phần của mình nếu không có thoả thuận rõ ràng.
Có nhóm chọn cho tất cả cùng đứng tên. Có nhóm lập công ty, công ty đứng tên hoặc thuê đất. Mỗi cách có thủ tục và hệ quả khác nhau. Hỏi luật sư để chọn cách hợp.
Nếu chỉ một người đứng tên, cần có văn bản thoả thuận góp vốn, ghi rõ phần của từng người, được ký và nếu cần thì công chứng.
Đừng để câu này thành câu nói miệng cứ để anh đứng cho tiện.
Nghĩ luôn tới chuyện không ai muốn nghĩ: nếu người đứng tên gặp chuyện, ốm nặng hay qua đời, phần đất sẽ thuộc về người thừa kế của họ theo pháp luật. Nếu không có văn bản ghi rõ phần của những người còn lại, gia đình người đứng tên có thể hoàn toàn không biết gì về thoả thuận góp vốn của nhóm.
Góp tiền và góp công: tính thế nào cho công bằng?
Có người góp nhiều tiền mà không có thời gian. Có người góp ít tiền nhưng sẽ lên ở, dựng nhà, vận hành. Công sức cũng là vốn, nhưng rất khó định giá.
Thoả thuận rõ công của người vận hành được tính thế nào: trả lương, tính thêm phần sở hữu, hay chia thêm lợi nhuận. Nói trước, đừng để tới lúc có lời mới bàn.
Chi phí phát sinh sau khi mua, như làm đường, kéo điện, xây nhà, ai góp thêm, góp theo tỷ lệ nào. Người không góp thêm được thì sao.
Ghi tất cả vào một bảng, cập nhật khi có thay đổi, mọi người cùng xem được.
Một nhóm bốn người bạn ở Sài Gòn kể họ góp đều tiền mua một mảnh đồi, rồi một người nghỉ việc lên ở hẳn để dựng nhà và đón khách. Hai năm sau, người đó thấy mình gánh gần hết việc mà phần chia vẫn bằng mọi người. Nhóm phải ngồi lại tính lại từ đầu, và đó là buổi nói chuyện khó nhất trong tình bạn mười năm của họ.
Ai quyết định, và quyết thế nào?
Nhóm năm người mà mọi quyết định nhỏ đều phải hỏi đủ năm người thì farmstay không chạy được. Cần phân quyền: người vận hành quyết việc hằng ngày, việc lớn thì cả nhóm biểu quyết.
Thế nào là việc lớn: vay tiền, xây thêm, bán, đổi mục đích. Ghi rõ.
Biểu quyết theo đầu người hay theo tỷ lệ góp vốn. Mỗi cách có cái lý riêng, chọn một và ghi lại.
Có cơ chế khi nhóm bế tắc, ví dụ nhờ một người ngoài có uy tín hoà giải.
Chia lợi, chịu lỗ, và những năm chưa có lời
Farmstay thường cần thời gian mới có khách ổn định. Những năm đầu có thể lỗ. Thoả thuận trước: lỗ thì ai bù, bù theo tỷ lệ nào.
Khi có lời, chia ngay hay để lại tái đầu tư. Nhiều nhóm cãi nhau ở đây: người cần tiền muốn chia, người muốn phát triển muốn giữ lại.
Minh bạch sổ sách. Người vận hành gửi báo cáo thu chi định kỳ cho cả nhóm. Minh bạch giữ được niềm tin tốt hơn mọi lời hứa.
Và nói thật với nhau: không ai hứa được có lời. Ai góp tiền cũng nên góp khoản mà nếu mất, cuộc sống vẫn ổn.
Khi một người muốn rút
Đây là tình huống chắc chắn sẽ xảy ra với nhiều nhóm: ai đó cần tiền, chuyển đi nơi khác, hoặc không còn hứng thú.
Thoả thuận trước: người rút bán phần của mình cho ai. Ưu tiên các thành viên còn lại mua trước. Định giá phần đó thế nào, ai định giá.
Nếu không ai mua, có được bán cho người ngoài không, người ngoài có cần cả nhóm đồng ý không.
Có điều khoản này, việc một người rút là chuyện bình thường. Không có, nó có thể làm cả nhóm đổ vỡ và phải bán cả mảnh đất.
Chốt thế nào?
Trước khi đặt cọc, ngồi lại với cả nhóm, trả lời hết những câu hỏi ở trên, viết ra, nhờ luật sư soạn thoả thuận.
Kiểm pháp lý lô đất tại cơ quan đất đai địa phương như với bất kỳ lô đất nào: sổ, mục đích sử dụng, quy hoạch, ranh rừng.
Nếu có ai trong nhóm ngại viết ra vì sợ mất lòng, hãy coi đó là dấu hiệu cần nói chuyện kỹ hơn.
Một bản thoả thuận rõ ràng không làm tình bạn lạnh đi. Nó là cách giữ tình bạn khi tiền bạc bước vào.
Câu hỏi thường gặp
Nhiều người có cùng đứng tên trên sổ đất được không?
Được, quyền sử dụng đất có thể thuộc về nhiều người cùng đứng tên. Khi đó các quyết định lớn như bán, thế chấp thường cần sự đồng ý của tất cả. Hỏi luật sư về cách phù hợp.
Thoả thuận góp vốn mua đất có cần công chứng?
Không phải lúc nào cũng bắt buộc, nhưng công chứng giúp tăng giá trị chứng cứ khi có tranh chấp. Hỏi luật sư về hình thức phù hợp với nhóm bạn.
Có nên lập công ty để làm farmstay chung?
Lập công ty giúp tách tài sản chung và rõ quyền quyết định, nhưng có thủ tục và nghĩa vụ riêng. Cân nhắc theo quy mô và kế hoạch lâu dài.
Người vận hành farmstay có được trả lương không?
Nên thoả thuận rõ từ đầu. Công vận hành là công sức thật, có thể trả lương, chia thêm lợi nhuận hoặc tính thêm phần sở hữu.
Một thành viên không góp thêm tiền khi cần thì sao?
Nên có điều khoản từ trước, ví dụ phần sở hữu được điều chỉnh theo số tiền góp thực tế. Không có điều khoản, chuyện này rất dễ thành tranh cãi.
