Góp quỹ hay mua bất động sản? Góp quỹ là một khoản chi bạn không lấy lại, đổi lại hồ sơ gọn và bạn không phải lo một tài sản ở nửa vòng trái đất. Mua bất động sản được phê duyệt thì bạn giữ một tài sản, nhưng phải chấp nhận thời gian giữ bắt buộc, rủi ro của chính dự án, và việc bán lại sau này không chắc dễ. Đừng chọn bất động sản chỉ vì nghĩ nó là một khoản đầu tư sẽ sinh lời.
Chào bạn, đây là Nhà Tư Vấn. Nhiều người nghe mua bất động sản thì thấy yên tâm hơn, vì tiền vẫn nằm trong một thứ có thật. Cảm giác đó dễ hiểu. Tập này mình muốn bạn nhìn kỹ hơn vào cái thứ có thật ấy.
Góp quỹ thật ra là gì?
Góp quỹ là bạn đóng một khoản tiền vào quỹ của chính phủ nước cấp quốc tịch, theo mức quy định cho từng quy mô gia đình. Khoản này không phải khoản vay, không có lãi, không trả lại. Hãy coi nó như cái giá của tấm hộ chiếu.
Cái lợi là sự đơn giản. Không có tài sản phải quản lý, không lo dự án chậm, không lo bán lại. Hồ sơ thường gọn hơn vì chỉ có một dòng tiền rõ ràng.
Cái khó là tâm lý. Với nhiều gia đình Việt, bỏ ra một khoản lớn mà trong tay không có gì thấy rất khó chịu. Nhưng nếu nhìn thẳng, những khoản chi phí đi kèm lối bất động sản, như phí giao dịch, phí quản lý, thuế và khoản mất giá khi bán lại, có khi cũng là tiền không quay về.
Nên câu hỏi không phải là mất hay không mất, mà là mất bao nhiêu và chắc chắn tới mức nào.
Mua bất động sản được phê duyệt thì đổi lấy gì?
Bạn mua một phần sở hữu trong một dự án được chính phủ chấp thuận, thường là khu nghỉ dưỡng hoặc khách sạn, và phải giữ trong thời gian quy định trước khi được bán. Trong thời gian đó, có dự án cho bạn một phần doanh thu hoặc vài đêm nghỉ mỗi năm.
Điều cần hiểu là nhiều dự án loại này được thiết kế trước hết để phục vụ chương trình quốc tịch. Giá bán được tính theo mức tối thiểu của chương trình, không nhất thiết theo giá thị trường địa phương. Khi đến lúc bán lại, người mua tiếp theo thường cũng là người làm hồ sơ quốc tịch, và thị trường đó hẹp.
Những lời hứa về lợi nhuận cố định hằng năm hay mua lại với giá cao cần được đọc rất kỹ trong hợp đồng. Ai đảm bảo, tài sản gì đứng sau lời đảm bảo đó, và nếu dự án khó khăn thì chuyện gì xảy ra.
Mình không nói lối bất động sản là xấu. Mình chỉ nói hãy coi nó như một cách trả giá khác cho quốc tịch, có thể lấy lại một phần, chứ đừng coi nó như một khoản đầu tư sinh lời.
Những rủi ro của dự án mà ít ai kể
Rủi ro thứ nhất là tiến độ. Dự án chậm xây, chậm vận hành, thì phần doanh thu hay đêm nghỉ hứa hẹn cũng chậm theo. Ở những đảo nhỏ, bão và chuỗi cung ứng vật liệu có thể làm chậm nhiều tháng.
Rủi ro thứ hai là quản lý. Bạn ở xa, không kiểm soát được việc vận hành. Chất lượng đơn vị quản lý quyết định tài sản của bạn giữ giá hay xuống cấp.
Rủi ro thứ ba là chính sách. Nếu nước đó đổi điều kiện chương trình, hoặc chương trình bị áp lực từ bên ngoài, thị trường bán lại vốn đã hẹp có thể hẹp thêm.
Rủi ro thứ tư là pháp lý của bạn với tài sản. Bạn sở hữu cổ phần trong một công ty, một phần căn hộ, hay chỉ quyền hưởng lợi? Mỗi dạng có quyền và rủi ro khác nhau, và chỉ luật sư đọc hợp đồng mới nói rõ được.
Vậy ai nên chọn lối nào?
Lối góp quỹ hợp với người muốn quyết định dứt khoát, không muốn quản lý tài sản ở xa, và chấp nhận coi khoản này là chi phí.
Lối bất động sản hợp với người thật sự có thiện cảm với nơi đó, muốn có chỗ nghỉ khi ghé thăm, đã đọc kỹ hợp đồng và chấp nhận rằng khoản tiền có thể không quay về đủ.
Nếu bạn phân vân vì sợ mất trắng với lối góp quỹ, hãy thử tính tổng mọi chi phí của lối bất động sản trong cả thời gian giữ, cộng với khả năng bán lại thấp hơn giá mua. Nhiều gia đình sau khi tính xong đã đổi ý.
Còn nếu bạn chọn bất động sản vì ai đó hứa sẽ có lãi, hãy dừng lại và hỏi thêm một người độc lập.
Hỏi gì trước khi ký?
Với lối góp quỹ, hỏi rõ tổng mọi khoản phải trả cho cả gia đình, gồm phí thẩm tra, phí hồ sơ, phí đại lý, và khoản nào được hoàn nếu hồ sơ không được duyệt.
Với lối bất động sản, hỏi dự án đã được phê duyệt từ khi nào, đã vận hành chưa, ai quản lý, cơ chế bán lại ra sao, và xin được đọc hợp đồng mẫu bằng tiếng Anh để luật sư của bạn xem.
Trên grenada.vn có công cụ ước tính các khoản phải tính và so sánh hai lối để bạn hình dung trước khi gặp người tư vấn. Dùng nó để biết mình cần hỏi gì, không phải để thay lời luật sư.
Một quyết định tốt ở đây là quyết định mà ba năm sau bạn không phải tự hỏi mình đã trả tiền cho cái gì.
Câu hỏi thường gặp
Tiền góp quỹ quốc tịch có được hoàn lại nếu hồ sơ bị từ chối?
Thường khoản đóng góp chỉ nộp sau khi hồ sơ được chấp thuận về nguyên tắc, còn các khoản phí thẩm tra thì thường không hoàn. Hãy hỏi rõ từng khoản trước khi nộp.
Có được ở trong căn hộ mình mua theo chương trình không?
Tuỳ dự án. Có nơi cho chủ sở hữu một số đêm nghỉ mỗi năm, có nơi chỉ chia doanh thu. Điều này phải được ghi trong hợp đồng, không nên dựa vào lời hứa.
Sau thời gian giữ bắt buộc có dễ bán lại không?
Không có gì chắc chắn. Người mua lại thường cũng là người làm hồ sơ quốc tịch, nên thị trường hẹp và phụ thuộc vào chính sách. Hãy chuẩn bị cho khả năng bán chậm hoặc bán thấp.
Có nên chọn dự án hứa lợi nhuận cố định hằng năm?
Cần rất thận trọng. Hãy hỏi ai đứng ra đảm bảo, bằng tài sản gì, và điều gì xảy ra khi dự án khó khăn. Nhờ luật sư độc lập đọc điều khoản này.
Góp quỹ có được coi là đầu tư không?
Về tên gọi thì nằm trong chương trình đầu tư, nhưng về bản chất đó là khoản đóng góp không hoàn lại. Hãy coi nó là chi phí để có quốc tịch.
