Trước khi mua đất vùng hồ Tà Đùng, dù để ở hay làm homestay, hãy hỏi cho rõ: lô đất có sổ không, mục đích sử dụng là gì và có được xây nhà không, có nằm trong hay sát ranh đất rừng không, đường vào mùa mưa ra sao, điện nước lấy từ đâu. Nếu định làm homestay, hỏi thêm về giấy phép kinh doanh lưu trú và khách tới vào những tháng nào.
Chào bạn, đây là Nhà Tư Vấn. Vùng hồ Tà Đùng với những đảo nhỏ giữa mặt nước và đồi xanh đã làm nhiều người ở thành phố mơ một căn nhà gỗ trên đồi. Mình hiểu giấc mơ đó. Tập này mình không bàn chuyện đất sẽ lên giá hay không, vì mình không hứa được. Mình bàn những câu hỏi phải hỏi trước khi đặt cọc.
Để ở hay để làm homestay: hai bài toán khác nhau
Mua để ở, bạn cần một nơi sống được quanh năm: đường đi được cả mùa mưa, có điện ổn định, có nước sạch, gần chợ, gần trạm y tế ở mức chấp nhận được.
Mua để làm homestay, bạn cần thêm: khách tới được dễ, có cảnh đẹp mà khách chịu đi xa để ngắm, có giấy phép kinh doanh, có người vận hành khi bạn không ở đó.
Nhiều người mua với ý định vừa ở vừa đón khách. Điều đó được, nhưng hãy nghĩ tới sự riêng tư của gia đình khi có khách lạ ở cùng khuôn viên.
Xác định rõ mục đích trước khi đi xem đất sẽ giúp bạn nhìn lô đất bằng con mắt đúng.
Sổ và mục đích sử dụng đất: câu hỏi số một
Hỏi lô đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa, đứng tên ai, có đang thế chấp không. Xin bản sao để đối chiếu, và kiểm tra tại cơ quan đất đai địa phương.
Đọc kỹ mục đích sử dụng đất ghi trên sổ. Đất ở cho phép xây nhà. Đất nông nghiệp, đất trồng cây lâu năm thì việc xây nhà bị hạn chế hoặc không được, trừ khi được chuyển mục đích theo quy định.
Chuyển mục đích sử dụng đất không phải lúc nào cũng được, phụ thuộc quy hoạch và quyết định của cơ quan có thẩm quyền. Đừng tin lời hứa sẽ lên thổ cư dễ thôi mà không có căn cứ.
Những lô đất chia nhỏ, bán kèm lời hứa xây được nhà nghỉ, cần được kiểm tra kỹ nhất.
Ranh đất rừng và quy hoạch
Vùng hồ Tà Đùng có rừng và khu bảo tồn. Đất nằm trong hoặc sát ranh đất rừng có những hạn chế rất chặt về xây dựng và sử dụng.
Hỏi cơ quan đất đai và kiểm lâm địa phương xem lô đất có nằm trong ranh rừng, trong quy hoạch bảo tồn, hay trong hành lang bảo vệ hồ không.
Tra thông tin quy hoạch sử dụng đất tại cơ quan có thẩm quyền. Một lô đất đẹp hôm nay có thể nằm trong quy hoạch khác vào ngày mai.
Tôn trọng rừng không chỉ là tuân thủ luật. Nó còn là giữ cho chính cảnh quan làm nên giá trị của vùng.
Đường, điện, nước: đời sống thật
Đi thăm đất vào mùa mưa, không chỉ mùa khô. Đường đất đỏ mùa mưa có thể trơn, lầy, có đoạn không đi được. Hỏi người dân địa phương về những tháng khó đi nhất.
Điện lưới có tới lô đất chưa, nếu chưa thì kéo điện tốn bao nhiêu công sức, ai cho phép. Điện mặt trời là một lựa chọn, nhưng cần tính cho những ngày mưa kéo dài.
Nước lấy từ đâu: giếng khoan, suối, hồ. Hỏi chất lượng nước và mùa khô có cạn không. Không tự ý lấy nước từ hồ khi chưa rõ quy định.
Hỏi cả chuyện đi lại hằng ngày: chợ gần nhất bao xa, trạm y tế ở đâu, xe cấp cứu tới được không vào ban đêm mùa mưa. Những câu này nghe không lãng mạn, nhưng với gia đình có người lớn tuổi hay trẻ nhỏ, chúng quyết định việc ở lâu dài có khả thi hay không.
Sóng điện thoại và mạng cũng quan trọng, nhất là nếu bạn định làm việc từ xa hay nhận đặt phòng.
Nếu làm homestay: giấy phép và mùa khách
Kinh doanh lưu trú cần đăng ký và đáp ứng các điều kiện về an ninh trật tự, phòng cháy, vệ sinh. Hỏi phòng văn hoá, du lịch và công an địa phương về thủ tục trước khi xây.
Khách tới vùng hồ theo mùa và theo dịp lễ, cuối tuần. Những ngày thường trong tuần có thể rất vắng. Tính xem bạn trụ được qua mùa vắng không.
Ai sẽ vận hành khi bạn ở thành phố. Thuê người địa phương, đào tạo, trả lương đều đặn. Homestay không người chăm sẽ nhanh xuống cấp.
Đừng mua đất vì ai đó đưa ra bảng tính homestay kín phòng quanh năm. Không có con số nào như vậy đáng tin nếu không phải từ chính kinh nghiệm vận hành thật.
Chốt thế nào cho khỏi hối hận?
Đi xem đất ít nhất hai lần, vào hai mùa khác nhau. Ở lại vài đêm trong vùng, nói chuyện với người dân và chủ homestay đang hoạt động.
Kiểm pháp lý tại cơ quan đất đai địa phương, không chỉ tin giấy tờ người bán đưa. Nhờ luật sư hoặc người có kinh nghiệm đọc hợp đồng.
Không đặt cọc khi chưa kiểm tra xong. Nếu người bán giục, hãy coi đó là tín hiệu nên chậm lại.
Vùng đất đẹp sẽ vẫn đẹp sau một tháng bạn kiểm tra kỹ. Còn một lô đất sai pháp lý thì không đẹp lên được, dù bạn đợi bao lâu.
Câu hỏi thường gặp
Đất nông nghiệp ở Tà Đùng có xây nhà được không?
Thường việc xây nhà trên đất nông nghiệp bị hạn chế, trừ khi được chuyển mục đích sử dụng theo quy định. Hãy hỏi cơ quan đất đai địa phương trước khi mua.
Làm sao biết đất có nằm trong đất rừng không?
Hỏi cơ quan đất đai và kiểm lâm địa phương, tra bản đồ quy hoạch sử dụng đất. Đừng dựa vào lời người bán hay nhìn hiện trạng.
Làm homestay ở vùng hồ cần giấy phép gì?
Thường cần đăng ký kinh doanh và đáp ứng điều kiện an ninh trật tự, phòng cháy, vệ sinh cho cơ sở lưu trú. Hỏi phòng văn hoá, du lịch và công an địa phương.
Có nên mua đất phân lô ở vùng du lịch?
Cần cẩn thận đặc biệt. Kiểm tra lô đất có được tách thửa đúng quy định, có sổ riêng, mục đích sử dụng phù hợp, hạ tầng có thật không.
Đất vùng hồ có lên giá không?
Mình không dự đoán được giá đất. Hãy mua vì bạn thật sự muốn sống hay làm việc ở đó, và sau khi đã kiểm tra pháp lý kỹ, không vì kỳ vọng tăng giá.
